Louer un logement : les diagnostics obligatoires du bailleur
DPE, électricité, gaz, plomb, état des risques, surface habitable… Ce que le bailleur annexe au bail, et le calendrier des logements F et G.
L'essentiel
Pour louer, le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques, et selon le logement électricité et gaz (plus de 15 ans), plomb (avant 1949) et bruit. Le diagnostic amiante est tenu à disposition. En location vide, la surface habitable figure dans le bail. Les logements G ne sont plus décents depuis 2025.
Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 17 octobre 2026
Informations générales issues des textes officiels cités : le diagnostiqueur certifié et le notaire ont le dernier mot.
Sommaire
Ce que dit la règle
L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, annexé au bail à la signature et à chaque renouvellement. La liste est la même pour un logement vide ou meublé loué en résidence principale (Service-Public, fiche F33463).
| Diagnostic | Quand ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| État des risques | Si le logement est dans une zone à risques listée | moins de 6 mois |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Plomb | Logement construit avant 1949 | 6 ans si plomb trouvé, sinon illimitée |
| Amiante | Permis avant le 1er juillet 1997 : tenu à la disposition du locataire | selon la date du repérage |
| Bruit | Zone d'un plan d'exposition au bruit | aucune durée fixée |
| Surface habitable | Location vide : écrite dans le bail | à refaire si la surface change |
Le bailleur peut établir lui-même l'état des risques et le document sur le bruit. Les autres sont faits par un diagnostiqueur certifié.
Le logement loué a une fuite : fuite de toiture en location, locataire ou propriétaire ?.
Et pour la classe énergie : le calendrier des logements à louer selon le DPE.
Ma liste pour louer, en 3 questions
Maison ou appartement, date du permis : la liste des diagnostics à fournir au locataire s'affiche.
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La surface habitable (loi Boutin)
En location vide, la surface habitable est inscrite dans le bail (article 3-1 de la loi de 1989). Si elle est inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle. Le bailleur a 2 mois pour répondre.
Les logements F et G : le calendrier
| Logement | Non décent à la location à partir de |
|---|---|
| Plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an | 1er janvier 2023 |
| Classé G | 2025 |
| Classé F | 2028 |
| Classé E | 2034 |
Source : ministère de la Transition écologique, page du DPE mise à jour le 19 décembre 2025. Un logement non décent ne peut pas être loué en résidence principale.
Chauffage électrique : le coefficient de l'électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 en 2026, puis à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Un logement classé F ou G peut en sortir après un nouveau DPE ou l'attestation de nouvelle étiquette, gratuite, de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. La décence dépend aussi d'autres critères.
Exemple : un T2 de 1960 à Montpellier
Un propriétaire loue vide un T2 construit en 1960 dans le centre de Montpellier, chauffage électrique, installation électrique de plus de 15 ans.
| Diagnostic | Pourquoi | Obligatoire |
|---|---|---|
| DPE | Toute location | Oui |
| État des risques | Montpellier est en zone sismique 2 | Oui |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | Oui |
| Surface habitable | Location vide | Oui |
| Amiante | Permis avant 1997 : rapport tenu à disposition | Oui |
| Plomb | Construit après 1949 | Non |
| Gaz | Pas de gaz | Non |
| Bruit | Hors plan d'exposition au bruit | Non |
Prix publiés pour un pack location d'appartement : 190 à 280 € (MySweetImmo, septembre 2026). Si le DPE classe le T2 en G, il ne peut plus être loué en résidence principale.
Trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous
Seul un diagnostiqueur certifié peut établir le DPE, l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz et les termites. Retrouvez ceux de votre département, avec leurs certifications vérifiées sur la liste officielle.
Les erreurs à éviter
À éviter
- louer un logement classé G en résidence principale ;
- oublier d'annexer le dossier au renouvellement du bail ;
- annoncer une surface habitable approximative en location vide ;
- confondre location saisonnière et location meublée : la loi de 1989 ne s'applique pas à la location saisonnière.
Ce que disent les textes officiels
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 : le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et annexé au bail. Sans état des risques ou document sur le bruit, le locataire peut demander la résolution du bail ou une baisse du loyer. Article 3-1 : la surface habitable du bail.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-29 : le DPE n'est pas annexé aux locations saisonnières ni aux baux ruraux.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 – le dossier de diagnostic technique annexé au bail, fourni par le bailleur
- Service-Public : les diagnostics d'un logement mis en location – la liste pour un logement vide ou meublé, qui établit chaque document
- ANIL : surface habitable erronée dans le bail – la surface habitable du bail et la baisse de loyer en cas d'erreur de plus de 5 %
- Ministère de la Transition écologique : le diagnostic de performance énergétique – double seuil énergie et climat, DPE périmés, calendrier de décence énergétique (page du 19 décembre 2025)
- Arrêté du 19 août 2026 (facteur de conversion de l'électricité dans le DPE) – coefficient de 1,7 au 1er janvier 2027, attestation de nouvelle étiquette ; abroge l'arrêté du 13 août 2025 (1,9 en 2026)
- Code de l'environnement, articles R125-23 à R125-27 – les zones où l'état des risques est obligatoire, son contenu et sa durée de validité
Informations générales. Les textes officiels font foi.
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À propos de cet article
Rédigé par le bureau d'études RE2020 Expert à partir des textes officiels cités, vérifiés le 17 octobre 2026. Le diagnostiqueur certifié et le notaire ont le dernier mot : cette page vous aide à vous préparer, elle ne remplace pas leur vérification.
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