Diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre : la liste
DPE, amiante, plomb, électricité, termites… Quels diagnostics pour vendre votre maison ou votre appartement ? La liste selon votre bien, en 3 questions.
L'essentiel
Pour vendre, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente. Le DPE est demandé, sauf bâtiment indépendant de moins de 50 m². Les autres diagnostics dépendent du bien : date du permis (amiante, plomb), âge de l'électricité et du gaz, commune (termites, risques, bruit), assainissement, et loi Carrez pour un appartement.
Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 17 octobre 2026
Informations générales issues des textes officiels cités : le diagnostiqueur certifié et le notaire ont le dernier mot.
Sommaire
Ma liste en 3 questions
Vente ou location, maison ou appartement, date du permis : la liste s'affiche. Ajoutez l'adresse pour vérifier les risques, les termites et le bruit.
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Ce que dit la règle
L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation est clair : en cas de vente, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente. Sans promesse, il est annexé à l'acte chez le notaire.
Ce dossier réunit plusieurs diagnostics. Chacun a sa condition : l'âge du bien, la commune, l'installation. Voici la liste complète.
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Texte |
|---|---|---|
| DPE | Toujours, pour un logement (sauf logement occupé moins de 4 mois par an, bâtiment indépendant de moins de 50 m², monument historique) | CCH L126-26 à L126-29, L271-4 6° ; loi 89-462 art. 3-3 |
| Audit énergétique | Vente d'une maison (ou d'un immeuble à un seul propriétaire) classée E, F ou G au DPE ; D à partir de 2034 | CCH L126-28-1 ; décret 2022-780 du 4 mai 2022 |
| État des risques | Si le bien est dans une zone à risques listée (dont toute commune en zone sismique 2 à 5, radon niveau 3, plan de prévention des risques) | Code de l'environnement L125-5, R125-23 à R125-27 |
| Électricité | Logement dont l'installation électrique a plus de 15 ans | CCH L134-7, L271-4 7° |
| Gaz | Logement dont l'installation de gaz a plus de 15 ans | CCH L134-9, L271-4 4° |
| Plomb | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Code de la santé publique L1334-5 et L1334-6 ; CCH L271-5 |
| Amiante | Bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (en location : tenu à la disposition du locataire) | Code de la santé publique L1334-13 ; service-public F742 |
| Termites | Vente d'un bien dans une zone délimitée par arrêté préfectoral | CCH L126-24, L271-4 3° |
| Mérule | Vente d'un bien dans une zone délimitée par arrêté préfectoral | CCH L126-25, L131-3, L271-4 9° |
| Assainissement | Vente d'une maison non raccordée au tout-à-l'égout | Code de la santé publique L1331-11-1 ; CCH L271-4 8° |
| Bruit | Bien dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome | Code de l'urbanisme L112-6 et L112-11 ; CCH L271-4 10° |
| Carrez | Vente d'un lot de copropriété | loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46 |
En copropriété, le plomb, les termites, le gaz et l'électricité ne portent que sur la partie privative du lot.
Le diagnostiqueur certifié et le notaire ont le dernier mot : cette page vous aide à préparer la vente, elle ne remplace pas leur vérification.
Pour savoir qui commande et règle chaque document : qui paie les diagnostics, vendeur ou acheteur.
Pour un bien dont le permis date d'avant juillet 1997 : le diagnostic amiante avant une vente, quand et comment.
Partir de votre maison : où trouver chaque réponse
La liste dépend de quelques questions sur votre maison. Pour chacune, voici le papier qui donne la réponse, et le diagnostic qu'elle déclenche (service-public, F10798).
| La question sur votre maison | Où trouver la réponse | Si la réponse est oui |
|---|---|---|
| Construite avant le 1er janvier 1949 ? | L'acte d'achat, le permis de construire | Plomb (constat de risque d'exposition au plomb) |
| Permis délivré avant le 1er juillet 1997 ? | Le permis de construire, ou l'acte d'achat | Amiante |
| Électricité de plus de 15 ans ? | Les factures de la dernière installation ou rénovation | État de l'installation électrique |
| Gaz de plus de 15 ans ? | Les factures de l'installation de gaz | État de l'installation de gaz |
| Pas raccordée au tout-à-l'égout ? | Le dernier rapport du SPANC | Diagnostic assainissement |
| Commune en zone termites ? | L'arrêté préfectoral, sur le site de la préfecture | État relatif aux termites |
| Zone de mérule ? | L'arrêté, sur le site de la préfecture | Mention dans la promesse ou l'acte |
| Zone à risques (séisme, radon, plan de prévention) ? | Géorisques, à l'adresse | État des risques |
| Près d'un aéroport ? | Le plan d'exposition au bruit de l'aérodrome | Diagnostic bruit |
| Classée E, F ou G sur le DPE ? | Votre DPE | Audit énergétique |
| Permis ou déclaration préalable déposés depuis le 1er janvier 2023, ou rénovation depuis ? | Votre dossier de construction ou de travaux | Carnet d'information du logement |
Le DPE est obligatoire pour toute vente, sauf pour un bâtiment indépendant dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² (CCH, article R126-15). Le carnet d'information du logement s'ajoute pour une maison dont le permis ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023, ou rénovée depuis.
Exemple : une maison de 1985 à Lunel
Prenons un cas concret dans l'Hérault : une maison construite en 1985 à Lunel, chauffage électrique, raccordée au tout-à-l'égout, installation électrique d'origine. Le propriétaire veut la vendre. Voici le raisonnement, diagnostic par diagnostic.
- Le DPE : obligatoire pour vendre cette maison, qui n'est pas un bâtiment indépendant de moins de 50 m².
- La commune : Lunel est en zone sismique 2 sur Géorisques, donc l'état des risques est obligatoire.
- Toujours la commune : un arrêté préfectoral du 20 juin 2001 classe Lunel en zone termites, donc diagnostic termites.
- La date du permis : 1985, avant le 1er juillet 1997, donc diagnostic amiante. Après 1949, donc pas de plomb.
- L'installation : l'électricité a plus de 15 ans, donc diagnostic électricité. Pas de gaz, donc pas de diagnostic gaz.
| Diagnostic | Pourquoi | Obligatoire |
|---|---|---|
| DPE | Toute vente d'un logement | Oui |
| État des risques | Lunel est en zone sismique 2 | Oui |
| Électricité | Installation d'origine, plus de 15 ans | Oui |
| Amiante | Permis de construire de 1985, avant le 1er juillet 1997 | Oui |
| Termites | Arrêté préfectoral du 20 juin 2001 pour Lunel | Oui |
| Plomb | Maison construite après 1949 | Non |
| Gaz | Chauffage électrique, pas de gaz | Non |
| Assainissement | Maison raccordée au tout-à-l'égout | Non |
| Mérule | Lunel n'est pas dans une zone mérule | Non |
| Bruit | Hors plan d'exposition au bruit d'un aérodrome | Non |
Résultat : 5 documents. Si le DPE classe la maison en E, F ou G, il faut aussi un audit énergétique, à remettre dès la première visite.
Prix et durée de validité
Les prix des diagnostics sont libres. Voici les fourchettes publiées, avec leur source, et la durée de validité de chaque document pour une vente.
| Diagnostic | Prix observé | Validité pour vendre |
|---|---|---|
| DPE | 200 à 280 € (maison) ; 100 à 250 € (appartement) | 10 ans (DPE faits avant le 1er juillet 2021 : périmés) |
| Électricité | 70 à 130 € | 3 ans |
| Amiante | 80 à 140 € | illimitée si fait depuis le 1er avril 2013 sans amiante |
| Termites | 80 à 150 € | 6 mois |
| Gaz | 100 à 140 € | 3 ans |
| Plomb | 110 à 220 € | illimitée sans plomb ; 1 an avec plomb |
| Carrez | 70 à 120 € | à refaire si la surface change |
| Audit énergétique | moyenne 754 € (maison de 90 à 120 m²) | 5 ans |
| État des risques | gratuit si vous le faites vous-même sur Géorisques | moins de 6 mois |
Sources des prix : Selectra (juillet 2026) pour le DPE, Que Choisir (décembre 2024) pour l'audit, MySweetImmo (septembre 2026) pour les autres. Les prix varient surtout avec le département, la surface et le nombre de diagnostics.
Un document valable à la promesse mais périmé le jour de l'acte doit être refait et annexé à l'acte (article L271-5).
Trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous
Seul un diagnostiqueur certifié peut établir le DPE, l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz et les termites. Retrouvez ceux de votre département, avec leurs certifications vérifiées sur la liste officielle.
S'il manque un diagnostic
| Document absent ou périmé | Conséquence pour le vendeur |
|---|---|
| Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement | Il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point |
| État des risques | L'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix |
| Assainissement non conforme | L'acheteur fait les travaux dans l'année qui suit la vente |
Les recommandations du DPE et le document sur le bruit ont une valeur indicative.
Maison non raccordée : le contrôle du SPANC
| Point | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Quand | Vente d'une maison non raccordée au tout-à-l'égout : le rapport est annexé à la promesse | CCH L271-4, I, 8° |
| Validité | Moins de 3 ans à la signature de l'acte ; sinon le vendeur le fait refaire, à ses frais | CSP L1331-11-1 |
| Qui contrôle | Le SPANC de la commune ou de l'intercommunalité, pas un diagnostiqueur | CGCT L2224-8 |
| Prix | Redevance votée par chaque collectivité : aucun prix national | Délibération locale |
| Installation non conforme, après la vente | Travaux par l'acheteur au plus tard un an après l'acte | CCH L271-4, II |
| Installation non conforme, hors vente | Travaux sous 4 ans quand le contrôle le prescrit | CSP L1331-1-1 |
Exemple local, pas une moyenne : à Grand Chambéry, le contrôle lors d'une vente coûte 210 € HT en 2026 (délibération du 18 décembre 2025).
Pour la mise aux normes, l'éco-prêt à taux zéro « assainissement » peut financer jusqu'à 10 000 €, pour une résidence principale de plus de 2 ans (Service-Public, fiche F19905).
Les erreurs à éviter
À éviter
- attendre le compromis pour lancer les diagnostics : la classe énergie du DPE doit figurer dans l'annonce ;
- garder un DPE fait avant le 1er juillet 2021 : il n'est plus valable ;
- remettre un état des risques de plus de 6 mois à la première visite ;
- faire appel à un diagnostiqueur non certifié : le document ne vaut rien et une amende est prévue ;
- laisser périmer les termites (6 mois) entre la promesse et l'acte.
À faire
- rassembler le permis de construire ou l'acte d'achat pour connaître la date du bien ;
- établir l'état des risques vous-même sur Géorisques (ERRIAL) : c'est gratuit ;
- demander le rapport du SPANC si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout.
Ce que disent les textes officiels
Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version du 11 avril 2024) : la liste des documents du dossier de diagnostic technique, et les conséquences d'un document manquant (II). Article L271-5 : les durées de validité. Article L271-6 : le diagnostiqueur est certifié et assuré.
Code de l'environnement, article R125-23 : les zones où l'état des risques est obligatoire, dont les communes en zone sismique 2 à 5 et en zone à potentiel radon de niveau 3.
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 – la liste du dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente (version du 11 avril 2024)
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-5 – durées de validité : un document périmé à l'acte est refait et annexé à l'acte
- Code de l'environnement, articles R125-23 à R125-27 – les zones où l'état des risques est obligatoire, son contenu et sa durée de validité
- Code de la construction et de l'habitation, article R126-15 – bâtiments exclus du DPE, dont les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher
- Service-Public : les diagnostics immobiliers à la vente – la liste des diagnostics du vendeur, selon le bien
- Service-Public : le diagnostic de performance énergétique (DPE) – logements concernés, exclusions, validité, numéro ADEME
- Service-Public : le diagnostic amiante – permis avant le 1er juillet 1997, validité selon la date du repérage
- Ministère de la Transition écologique : l'audit énergétique réglementaire – maisons classées E, F ou G à la vente, validité de 5 ans
- Géorisques : ERRIAL, l'état des risques en ligne – établir soi-même l'état des risques à partir de l'adresse
- Code de la santé publique, article L1331-11-1 – contrôle de l'assainissement non collectif de moins de 3 ans à la vente, à la charge du vendeur
- Code de la santé publique, article L1331-1-1 – travaux de mise en conformité sous 4 ans en dehors d'une vente
- Réponse ministérielle à la question écrite n° 1640 (JO du 4 février 2025) – travaux par l'acheteur dans l'année : article L271-4 II du Code de la construction
- Service-public.fr, éco-prêt à taux zéro (F19905) – montants et durées de l'éco-PTZ
Informations générales. Les textes officiels font foi.
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À propos de cet article
Rédigé par le bureau d'études RE2020 Expert à partir des textes officiels cités, vérifiés le 17 octobre 2026. Le diagnostiqueur certifié et le notaire ont le dernier mot : cette page vous aide à préparer la vente, elle ne remplace pas leur vérification.
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