Accueil
Guides
Fuite de toiture en location : locataire ou propriétaire ?

Fuite de toiture en location : locataire ou propriétaire ?

L'eau entre par le toit, vos affaires sont abîmées, et rien ne bouge. Le toit, c'est au propriétaire. Voici comment faire avancer la réparation, sans vous mettre en tort.

L'essentiel

Le toit, c'est au propriétaire, même en HLM. Votre levier, c'est l'écrit : photos datées, lettre, puis mise en demeure en recommandé. L'ADIL et la commission de conciliation sont gratuites, et le juge peut réduire le loyer. Mais ne le suspendez jamais vous-même : c'est le seul faux pas qui se retournerait contre vous.

Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 17 octobre 2026

Informations générales d'après la loi du 6 juillet 1989, le Code civil et service-public.fr, vérifiées le 17 octobre 2026. L'ADIL de votre département vous répond gratuitement pour votre cas.

Sommaire

Vos leviers
Le toit, c'est au propriétaire
Les étapes, dans l'ordre
Votre assurance, pendant ce temps
Témoignage
Les bons réflexes
Ce que disent les textes officiels
Questions fréquentes

Vos leviers

Levier n° 1

L'écrit

Chaque infiltration : des photos datées, et un message au propriétaire. Le téléphone ne laisse aucune trace.
Sans réponse : une mise en demeure en recommandé, avec un délai. C'est elle qui fait bouger les choses, et c'est votre preuve devant tout le monde, assurance comprise.

Levier n° 2

Les recours gratuits

L'ADIL de votre département vous dit quoi faire, gratuitement.
La commission de conciliation rend un avis en deux mois, gratuitement. Puis, s'il le faut, le juge peut fixer les travaux et réduire le loyer.

Le toit, c'est au propriétaire

Le propriétaire doit louer un logement décent, qui protège de la pluie, et faire toutes les réparations qui ne sont pas « locatives ». La couverture et les tuiles ne figurent pas dans la liste des réparations du locataire : elles restent au propriétaire. Les mêmes règles s'appliquent dans un logement HLM.

Côté locataire, l'entretien courant reste à vous : déboucher les gouttières accessibles, enlever la mousse d'une terrasse. Le reste du toit ne vous concerne pas.

D'après la loi du 6 juillet 1989 (articles 6 et 40) et le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives.

Côté bailleur : les diagnostics obligatoires pour louer, dont le DPE.

Un diagnostiqueur près de chez vous

Les étapes, dans l'ordre

1Aujourd'hui
Photographier et protéger
Prenez des photos datées des traces d'eau, du plafond et de vos affaires abîmées. Protégez ce qui peut l'être.
- déclarez le dégât des eaux à votre assurance habitation
- gardez les factures de ce qui est abîmé
2Dans la semaine
Écrire au propriétaire
Un courriel ou une lettre : la date des infiltrations, les photos, la demande de réparation de la toiture.
- gardez une copie de tout ce que vous envoyez
3Sans réponse
La mise en demeure
Une lettre recommandée avec avis de réception, qui demande la réparation dans un délai précis.
- un courrier de la CAF ou de la MSA au bailleur vaut aussi demande
4Toujours sans réponse
L'ADIL et la conciliation
L'ADIL de votre département vous informe gratuitement. La commission départementale de conciliation, gratuite elle aussi, rend un avis en deux mois.
- la conciliation n'est pas obligatoire avant le juge
5En dernier recours
Le juge
Le juge des contentieux de la protection peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer, ou en suspendre le paiement jusqu'aux travaux.
- c'est lui seul qui peut suspendre le loyer

Votre assurance, pendant ce temps

Déclarez chaque dégât des eaux à votre assurance habitation : elle indemnise vos affaires abîmées. Si elle vous prévient qu'elle ne prendra plus en charge tant que le toit n'est pas réparé, regardez votre contrat : aucun texte général ne l'y autorise, tout dépend de ce que prévoit la clause. Une exclusion vague pour « défaut d'entretien » n'est pas valable, selon la Médiation de l'assurance et la Cour de cassation.

Votre meilleure protection : les lettres envoyées au propriétaire. Elles prouvent que vous avez demandé la réparation, et que la cause ne dépend pas de vous.

Témoignage

Indemnisé, mais pas protégé

Un locataire du dernier étage voit l'eau entrer par la toiture lors de fortes pluies. Ses meubles sont abîmés.
L'assurance remplace les meubles et refait la peinture, mais prévient : si le toit n'est pas réparé, elle ne prendra plus en charge.
Le bailleur repousse la réparation, faute de budget.

La leçon

Seule la réparation protège

L'indemnisation répare les conséquences, pas la cause.
Écrire, puis mettre en demeure : c'est ce qui fait avancer la réparation du toit.

Les bons réflexes

À faire

des photos datées à chaque infiltration ;
tout par écrit, et la mise en demeure en recommandé ;
une copie des lettres à votre assurance ;
appeler l'ADIL, gratuite, avant d'aller plus loin.

À éviter

arrêter de payer le loyer de vous-même : seul le juge peut le suspendre ;
faire réparer le toit et retenir le prix sur le loyer sans accord écrit ;
tout régler par téléphone, sans trace.

Ce que disent les textes officiels

Loi du 6 juillet 1989 : article 6 (logement décent, réparations autres que locatives), article 20-1 (pouvoirs du juge : travaux, réduction ou suspension du loyer, avec ou sans consignation), article 40 (application aux logements HLM). Code civil, articles 1719 et 1720 (le bailleur entretient la chose louée et fait les réparations nécessaires, autres que locatives). Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : liste des réparations locatives.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 – le bailleur remet un logement décent et fait les réparations autres que locatives
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1 – le juge fixe les travaux, peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 40 – ces règles s'appliquent aussi aux logements HLM
Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe (réparations locatives) – la couverture et les tuiles n'en font pas partie
Service-public : logement décent, recours du locataire (F2042) – lettre, mise en demeure, conciliation, juge
ANIL : logement dégradé, démarches et protections – l'ADIL informe gratuitement le locataire
La Médiation de l'assurance, Cahier n° 2 « Les clauses d'exclusion » (février 2023) – une exclusion vague pour « défaut d'entretien » n'est pas valable

Informations générales. Les textes officiels font foi.

Pour aller plus loin

Dans le même sujet : vendre sa maison

FAQ

Questions fréquentes

Fuite au plafond, je suis locataire : que faire ?

Photographiez, protégez vos affaires, déclarez le dégât des eaux à votre assurance, puis écrivez au propriétaire pour la réparation de la cause.

Qui doit réparer une fuite de toiture dans un logement loué ?

Le propriétaire. La couverture et les tuiles ne font pas partie des réparations locatives ; le locataire n'entretient que le courant, comme les gouttières accessibles.

Puis-je arrêter de payer mon loyer tant que le toit fuit ?

Non, pas de vous-même. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'aux travaux. Continuer à payer protège votre bail.

Mon bailleur HLM dit que c'est trop cher : que faire ?

Les mêmes règles s'appliquent en HLM. Écrivez, mettez en demeure par recommandé, puis appuyez-vous sur l'ADIL et la commission de conciliation, gratuites.

Mon assurance peut-elle refuser de m'indemniser à nouveau ?

Tout dépend de la clause de votre contrat ; aucun texte général ne l'autorise. Une exclusion vague pour « défaut d'entretien » n'est pas valable. Vos lettres au propriétaire montrent que la cause ne dépend pas de vous.

Que peut décider le juge ?

Il peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer, ou suspendre son paiement jusqu'à la réparation, avec ou sans consignation.