Vice caché sur une maison : combien de temps pour agir ?
Une infiltration, une fissure, un défaut que personne n'avait vu à la visite. Vous venez d'acheter et vous voulez savoir combien de temps vous avez, et par quoi commencer. Voici le délai, puis les recours, dans l'ordre.
L'essentiel
Vous avez 2 ans à partir du jour où vous découvrez le vice, pas à partir de la vente (Code civil, article 1648). Notez ce jour, photographiez, faites chiffrer la réparation. Puis, dans l'ordre : les assurances si la maison a moins de 10 ans, une lettre au vendeur, l'ADIL et le conciliateur, gratuits, et le tribunal en dernier.
Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 17 octobre 2026
Informations générales tirées du Code civil, du Code de la construction et de Service-Public, vérifiées le 17 octobre 2026. Elles ne remplacent pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou de l'ADIL de votre département.
Sommaire
- Vos leviers : la preuve, puis l'écrit
- Vice caché ou défaut visible : ce que dit la loi
- Les recours, dans l'ordre
- L'infiltration d'eau : le cas qui revient le plus
- La clause « sans garantie des vices cachés »
- Les bons gestes, avant et après l'achat
- Les bons réflexes
- Ce que disent les textes officiels
- Questions fréquentes
Vos leviers : la preuve, puis l'écrit
La date et la preuve
- Le délai part du jour de la découverte : notez-le, et gardez ce qui le prouve (photo datée, message, passage d'un artisan).
- Photographiez avant de réparer. Si vous devez arrêter une fuite tout de suite, photographiez d'abord, puis gardez la facture.
- Faites établir un devis de réparation : c'est lui qui chiffre ce que vous demandez.
L'écrit et le recours gratuit
- Une lettre recommandée au vendeur : ce que vous avez trouvé, la date, les photos, le devis, ce que vous proposez.
- Un vendeur peut très bien n'avoir rien vu. Une lettre calme ouvre une solution à l'amiable.
- Sans réponse, l'ADIL de votre département et le conciliateur de justice sont gratuits.
Vice caché ou défaut visible : ce que dit la loi
Le Code civil distingue ce qu'on pouvait voir à la visite et ce qui était caché. Le tableau se lit ligne par ligne.
| Votre situation | Ce que dit le Code civil | Ce qu'il faut garder |
|---|---|---|
| Le défaut se voyait à la visite (trace d'humidité, fissure visible) | Le vendeur n'en répond pas : c'est un vice apparent (article 1642) | Les photos de l'annonce et de la visite, pour montrer ce qui se voyait ou non |
| Le défaut était caché et rend la maison impropre à son usage, ou en diminue beaucoup l'usage | Le vendeur en répond : c'est la garantie des vices cachés (article 1641) | La date de découverte, les photos, le devis |
| Le vendeur ignorait le vice et l'acte contient une clause d'exclusion de garantie | La clause joue (article 1643) | L'acte de vente, pour lire la clause |
| Le vendeur connaissait le vice | Il rend le prix et doit des dommages-intérêts (article 1645) | Tout ce qui montre qu'il le savait : devis anciens, travaux, échanges |
| Un diagnostic obligatoire manquait à l'acte (amiante, termites, plomb, gaz, électricité, assainissement) | Le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point (CCH, L271-4, II) | Le dossier de diagnostics annexé à l'acte |
Les recours, dans l'ordre
- 1Le jour J
Constater
Le délai de 2 ans part de la découverte du vice.
- notez la date ;
- photographiez, avec un mètre si besoin ;
- faites chiffrer la réparation.
- 2Maison de moins de 10 ans
Les attestations
La dommages-ouvrage et la décennale des entreprises passent aux propriétaires successifs ; demandez au vendeur les attestations.
- 3Ensuite
Écrire au vendeur
Une lettre recommandée avec accusé de réception, courte et factuelle.
- le défaut, la date de découverte, les photos ;
- le devis ;
- ce que vous proposez : prise en charge des travaux ou partie du prix.
- 4Sans accord
Les recours gratuits
L'ADIL vous renseigne gratuitement sur vos droits. Le conciliateur de justice est gratuit, lui aussi.
- jusqu'à 5 000 €, la tentative amiable est obligatoire avant le tribunal (Service-Public, F1736) ;
- un accord signé devant le conciliateur règle le litige.
- 5En dernier
Le tribunal
Dans les 2 ans suivant la découverte, le juge peut être saisi (article 1648).
- rendre la maison et récupérer le prix, ou la garder et récupérer une partie du prix (article 1644) ;
- vendeur qui ignorait le vice : le prix et les frais de la vente (article 1646) ;
- vendeur qui le connaissait : en plus, des dommages-intérêts (article 1645).
L'infiltration d'eau : le cas qui revient le plus
Une tache au plafond après les premières pluies, de l'eau au sous-sol : c'est la question qu'on se pose le plus souvent après un achat. Trois questions, dans l'ordre.
- Se voyait-elle à la visite ? Une trace ancienne, repeinte ou non, change tout : regardez les photos de l'annonce.
- D'où vient l'eau ? Toit, façade, menuiserie, sous-sol : le devis d'un couvreur ou d'un maçon le dit, et c'est votre preuve.
- La maison a-t-elle moins de 10 ans ? Demandez au vendeur les attestations dommages-ouvrage et décennale des entreprises.
La clause « sans garantie des vices cachés »
Le vendeur ne savait pas
- Le Code civil permet au vendeur de prévoir qu'il ne sera tenu à aucune garantie pour les vices qu'il ne connaissait pas (article 1643).
- Un vendeur de bonne foi qui a signé cette clause est donc protégé : la loi en tient compte.
Trois cas écrits dans les textes
- Le vendeur connaissait le vice : la clause ne couvre que les vices qu'il ignorait (article 1643).
- Un diagnostic obligatoire manquait ou n'était plus valable à l'acte, sur ce point (CCH, L271-4, II).
- Pour une maison de moins de 10 ans qu'il a fait construire, le vendeur est réputé constructeur (Code civil, 1792-1).
Les bons gestes, avant et après l'achat
Demander les pièces de la maison
- Demandez au vendeur les attestations de fin de travaux, l'attestation dommages-ouvrage et le procès-verbal de réception.
- Lisez le dossier de diagnostics annexé à la promesse.
Garder les preuves
- Photos datées, lettres, devis, factures : gardez tout, au même endroit.
- Une lettre recommandée, courte et factuelle, vaut mieux qu'un long échange oral.
Qui demande quel document ? Revendre une maison neuve avant 10 ans : les documents Tout écrire : la lettre recommandée Les diagnostics obligatoires pour vendre Trouver un diagnostiqueur près de chez vous
Les bons réflexes
À faire
- noter le jour de la découverte et le prouver ;
- photographier avant de réparer ;
- faire chiffrer la réparation ;
- écrire au vendeur, calmement, en recommandé ;
- passer par l'ADIL et le conciliateur avant le tribunal.
À éviter
- attendre « pour voir » : les 2 ans passent vite ;
- tout réparer sans photo ni facture ;
- accuser sans preuve : un vendeur peut ignorer le vice ;
- oublier de demander les attestations d'une maison de moins de 10 ans.
Ce que disent les textes officiels
Code civil, articles 1641 à 1649 : garantie des vices cachés ; 1642 : vices apparents ; 1643 : clause d'exclusion pour les vices ignorés du vendeur ; 1644 à 1646 : restitution de tout ou partie du prix, frais et dommages-intérêts ; 1648 : action dans les deux ans de la découverte du vice. Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, II : diagnostic manquant, pas d'exonération sur ce point. Code civil, article 1792-1 : le vendeur d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur.
- Code civil, articles 1641 à 1649 : la garantie des défauts de la chose vendue – vices cachés, vices apparents, restitution du prix, dommages-intérêts (lu le 17 octobre 2026)
- Code civil, article 1643 – le vendeur est tenu même s'il ignorait le vice, sauf clause d'exclusion de garantie
- Code civil, article 1648 (version en vigueur depuis le 28 mars 2009) – agir dans les deux ans à compter de la découverte du vice
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 – la liste du dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente (version du 11 avril 2024)
- Code civil, article 1792-1 – qui est réputé « constructeur » : architecte, entrepreneur, technicien lié au maître d'ouvrage par un contrat
- Code des assurances, article L243-2 – vente avant dix ans : l'acte mentionne les assurances, l'attestation y est annexée
- Article L242-1 du Code des assurances – obligation d'assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier
- Service-Public : le conciliateur de justice (vérifiée le 1er septembre 2025) – gratuit ; tentative amiable obligatoire jusqu'à 5 000 € et pour les conflits de voisinage
- ANIL : l'ADIL de la Haute-Garonne, exemple d'ADIL départementale – information neutre et gratuite sur le logement : accession, achat-vente, urbanisme
Informations générales. Les textes officiels font foi.
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