Réception des travaux : réserves, garanties et délais
La remise des clés approche, ou vient d'avoir lieu ? Ce jour-là décide de vos garanties. Voici quoi vérifier pièce par pièce, comment écrire vos réserves, et qui appeler si un défaut apparaît ensuite.
L'essentiel
Le jour de la réception, écrivez chaque défaut visible sur le procès-verbal : ce qui n'y est pas écrit est en général considéré comme accepté. Votre levier, c'est le solde : avec des réserves, les derniers 5 % peuvent attendre leur levée. Ensuite jouent le parfait achèvement (1 an), la biennale (2 ans, équipements) et la décennale (10 ans, solidité).
Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 17 octobre 2026
Informations indicatives, d'après le Code civil (art. 1792 et suivants), le Code de la construction (art. L231-8, R231-7) et le Code des assurances (art. L242-1), vérifiés le 17 octobre 2026. La réponse exacte dépend de votre contrat : l'ADIL de votre département vous aide gratuitement.
Sommaire
Réception des travaux : la liste et les garanties
La liste du jour de la réception, vos réserves prêtes à recopier, et pour un défaut apparu après : la garantie, le délai, qui contacter et un modèle de courrier.
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Vos leviers : le solde et l'écrit
Vous n'avez pas besoin d'être du métier. Deux leviers suffisent.
Les 5 % du solde
- Ne payez pas 100 % tant que des réserves restent : vous perdriez votre moyen de pression.
- Avec un constructeur (CCMI) et des réserves, le solde de 5 % est consigné jusqu'à leur levée, par exemple à la Caisse des dépôts.
- Avec des artisans, vous pouvez retenir jusqu'à 5 % du prix jusqu'à la levée des réserves, si c'est prévu au marché.
L'écrit, daté
- Chaque défaut s'écrit sur le procès-verbal : la pièce, le mur, le défaut. Une réserve orale ne compte pas.
- C'est votre maison : photographiez chaque défaut, sans demander la permission. La photo datée met tout le monde d'accord.
- Ensuite, chaque demande part en lettre recommandée avec accusé de réception. Si rien ne bouge, le conciliateur de justice et l'ADIL sont gratuits.
La règle d'or du jour de la réception
Tout défaut visible s'écrit sur le procès-verbal le jour de la réception. Ce qui n'y est pas écrit est beaucoup plus difficile à faire réparer ensuite. Venez de jour, avec les plans, le contrat, la notice descriptive, un mètre, un niveau, une lampe, un chargeur de téléphone et votre téléphone pour les photos.
Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment. Avec un constructeur (CCMI), sachez-le : le délai de 8 jours ci-dessous n'existe alors plus, tout doit être écrit le jour même.
Avec un constructeur (CCMI) et sans professionnel à vos côtés, vous avez encore 8 jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts visibles oubliés. S'il y a des réserves, le solde de 5 % du prix est consigné jusqu'à leur levée.
Informations indicatives, d'après le Code civil (art. 1792 et suivants), le Code de la construction (art. L231-8, R231-7) et le Code des assurances (art. L242-1), vérifiés le 17 octobre 2026. La réponse exacte dépend de votre contrat : l'ADIL de votre département vous aide gratuitement.
Quelle garantie, pendant combien de temps
| Garantie | Combien de temps après la réception | Ce qu'elle couvre | Qui contacter |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les défauts réservés au procès-verbal ou signalés dans l'année (pas l'usure ni le mauvais usage) | L'entreprise, ou le constructeur en CCMI |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Les équipements démontables sans abîmer le bâti (pas l'usure ni le défaut d'entretien) | L'entreprise qui a posé l'équipement |
| Décennale | 10 ans | Ce qui touche la solidité ou rend la maison inhabitable (infiltrations, fissures structurelles) | L'entreprise et son assureur décennal |
| Dommages-ouvrage | 10 ans | Préfinance les réparations relevant de la décennale, sans attendre de savoir qui est responsable | Votre assureur dommages-ouvrage, en premier |
Une surface plus petite, ou une prestation différente du contrat, n'est couverte ni par la décennale ni par la dommages-ouvrage : c'est le contrat qui joue. Si elle se voit, réservez-la le jour de la réception.
Les cas qui surprennent
- un défaut visible non réservé est en général considéré comme accepté, sauf s'il s'aggrave au point de toucher la solidité ou l'habitabilité ;
- depuis un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2024, une pompe à chaleur ou un équipement ajouté sur une maison existante n'a ni décennale ni biennale : on se tourne vers l'installateur (son contrat) et le fabricant (sa garantie) ;
- le constructeur refuse les clés si vous mettez des réserves ? Ne signez pas un procès-verbal sans réserves pour les obtenir : un commissaire de justice peut constater la situation ;
- le délai d'un an du parfait achèvement est strict : si l'entreprise ne répare pas, il faut en général saisir le juge ou un conciliateur avant la fin de l'année ;
- pour un dommage décennal, ne réparez pas avant le passage de l'expert, sauf mesure d'urgence, photos à l'appui.
Les erreurs à éviter
À éviter
- signer le procès-verbal sans avoir tout vérifié ;
- laisser une réserve orale, sans l'écrire ;
- attendre la fin de l'année pour relancer une réserve non levée.
À faire
- vérifier pièce par pièce avec la liste, en photographiant chaque défaut ;
- réclamer les documents : procès-verbal, attestations d'assurance, attestation RE2020 de fin de travaux, Consuel, notices ;
- envoyer chaque demande par lettre recommandée avec accusé de réception et en garder une copie.
Il vous manque l'attestation RE2020 de fin de travaux ?
Elle doit être jointe à la déclaration d'achèvement des travaux. Nous organisons le contrôle de fin de chantier (visite, test d'étanchéité à l'air) et vous expédions l'attestation.
Ce que disent les textes officiels
Code civil, articles 1792 (décennale), 1792-3 (bon fonctionnement), 1792-6 (réception et parfait achèvement) et 1792-4-1 (délai de 10 ans). Code de la construction et de l'habitation, articles L231-8 et R231-7 (CCMI : 8 jours, consignation de 5 %). Code des assurances, article L242-1 (dommages-ouvrage).
- Code civil, articles 1792 à 1792-6 – garanties décennale, de bon fonctionnement (biennale) et de parfait achèvement, à compter de la réception
- Code civil, article 1792-6 – la réception des travaux, avec ou sans réserves, et la garantie de parfait achèvement
- Code de la construction et de l'habitation, articles L231-8 et R231-7 – contrat de construction de maison individuelle : 8 jours pour dénoncer les vices apparents, consignation de 5 % du prix
- Article L242-1 du Code des assurances – obligation d'assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier
- Service-Public : les garanties après la construction – parfait achèvement 1 an, bon fonctionnement 2 ans, décennale 10 ans
- Service-Public : l'assurance dommages-ouvrage – assurance obligatoire du maître d'ouvrage, souscrite avant l'ouverture du chantier
- ANIL : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) – échéancier des paiements, dépôt de garantie, rétractation de 10 jours, travaux réservés, réception
- ANIL : pompe à chaleur posée sur un bâtiment existant (Cass. 3e civ. 21 mars 2024, n° 22-18.694) – un équipement ajouté sur un existant ne relève ni de la décennale ni de la biennale
Informations générales. Les textes officiels font foi.
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