Justifier son estimation immobilière : ventes, DPE, risques
Vous présentez un prix à un vendeur, et il a vu un autre chiffre en ligne ou chez un confrère. Ce qui tranche, ce sont trois pièces qu'il peut vérifier lui-même : les ventes réelles du secteur, la classe DPE, les risques à l'adresse.
L'essentiel
Une estimation se défend avec des ventes réelles : la base DVF de la DGFiP, publique, mise à jour en avril et en octobre. Ajoutez la classe DPE du bien et l'état des risques à l'adresse. Montrez des médianes du secteur, datées, plutôt qu'une vente isolée : le vendeur peut tout vérifier.
Rédigé par le bureau d'études thermiques RE2020 Expert, depuis 2016 · Mis à jour le 18 octobre 2026
Informations générales issues des sources citées, vérifiées le 18 octobre 2026. Une estimation reste un avis : la visite du bien a le dernier mot.
Sommaire
Vos leviers
Montrer les ventes, datées
- Le nombre de ventes du secteur, la médiane au m², la période couverte et la date de la mise à jour DVF : quatre chiffres que le vendeur peut retrouver.
- Une médiane de quartier se vérifie ; une vente isolée renseigne mal, et ne doit pas permettre de reconnaître un vendeur.
Joindre le DPE et l'état des risques
- La classe DPE figure obligatoirement dans l'annonce : elle entre dans le prix dès la première discussion.
- L'état des risques se remplit à l'adresse sur Géorisques et se remet dès la première visite.
DVF : ce qu'est la base, qui la publie
| Question | Réponse |
|---|---|
| Qui la publie | La direction générale des finances publiques (DGFiP), sur data.gouv.fr |
| Ce qu'elle contient | Pour chaque vente : la date et la nature de l'acte, le prix, l'adresse, les références cadastrales, la surface, le type de bien, le nombre de pièces |
| D'où viennent les chiffres | Des actes notariés et des informations du cadastre |
| La période | Les cinq dernières années ; le fichier le plus récent couvre le premier semestre 2026 |
| La mise à jour | Deux fois par an, en avril et en octobre ; la dernière date du 12 octobre 2026. Chaque mise à jour remplace tout, et des ventes anciennes peuvent s'ajouter |
| La licence | Licence Ouverte 2.0, avec des conditions d'utilisation : aucune réidentification des personnes |
| Ce qui manque | L'Alsace, la Moselle et Mayotte |
Conséquence pratique : les ventes signées ces derniers mois ne sont pas encore dans DVF. Dites-le au vendeur, avec la date de la dernière mise à jour : c'est un gage de sérieux.
La classe DPE : elle compte dans la discussion
Le vendeur fournit un DPE de dix ans au plus à la date de la promesse ou de l'acte. Les DPE faits entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : ils sont à refaire avant la mise en vente.
L'annonce affiche en couleur les classes énergie et climat ; pour un logement classé F ou G, elle porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE compte l'électricité autrement (coefficient passé de 2,3 à 1,9). Le ministère estime qu'environ 850 000 logements, surtout chauffés à l'électricité, sortent ainsi des classes F et G. Pour un DPE déjà fait, une attestation gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME met l'étiquette à jour.
Les risques à l'adresse
L'état des risques est remis à l'acheteur dès la première visite, puis annexé à la promesse ; il date de moins de six mois. S'il manque à la promesse, le délai de rétractation de l'acheteur ne part que du lendemain de sa remise.
Il se remplit en ligne à partir de l'adresse (Géorisques). Le joindre à votre estimation évite qu'un acheteur le découvre tard, et le négocie.
Ce que votre avis de valeur peut montrer
Le service qui va avec
Prévision Immo, notre outil pour les professionnels, fait l'estimation à partir de l'adresse, du type, de la surface, des pièces, du terrain, de l'année et de la classe DPE : un prix avec une fourchette qui contient la moitié des ventes réelles, le prix au m² des ventes voisines sur 24 mois, les médianes du quartier et de la commune, les comparables sur la carte, et un rapport à imprimer. Son erreur médiane publiée est de 14,9 % (13,2 % quand le DPE est connu) : un point de départ, que votre visite complète. Gard, Hérault, Vaucluse et Bouches-du-Rhône ; 29 € HT par mois, essai gratuit sans carte bancaire.
Pour aller plus loin
Textes officiels
- Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP, sur data.gouv.fr – ventes des cinq dernières années, Licence Ouverte 2.0, mise à jour en avril et en octobre ; dernière mise à jour le 12 octobre 2026
- DVF : conditions générales d'utilisation (DGFiP) – contenu des fichiers ; réutilisation sans réidentification des personnes
- Service-Public : le diagnostic de performance énergétique (DPE) – logements concernés, exclusions, validité, numéro ADEME
- Ministère de la Transition écologique : évolutions du calcul du DPE, les réponses à vos questions – coefficient de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, environ 850 000 logements, attestation gratuite de l'ADEME
- Service-public : diagnostic immobilier, l'état des risques (F12239) – qui le remplit, quand le remettre, validité de 6 mois, sanctions ; vérifiée le 28 septembre 2026
- Géorisques : ERRIAL, l'état des risques en ligne – établir soi-même l'état des risques à partir de l'adresse
- ADEME, DPE Logements existants (depuis juillet 2021), data.ademe.fr, Licence Ouverte 2.0 – la base publique des DPE utilisée pour retrouver un DPE et le comparer
Informations générales. Les textes officiels font foi.